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Cedolare secca, come attivare la tassazione agevolata sugli affitti

Alcune indicazioni che esplicano i meccanismi del regime fiscale alternativo, differente da quello ordinario

Il regime fiscale alternativo è utilizzabile dal proprietario di una casa o da chi ne ha l’usufrutto sugli immobili non sono destinati ad attività imprenditoriali.

Il contratto, quindi, deve essere rivolto a persone fisiche e non alle imprese perché l’immobile deve essere destinato ad uso abitativo. Inoltre, l’edificio deve  rientrare nelle categorie che vanno dalla A/1 alla A/11 (tranne l’A/10 che riguarda gli uffici e gli studi privati) e vale anche per le cosiddette pertinenze all’abitazione come box, cantine, posti auto, solo se menzionati nel contratto.

L’unica eccezione è rappresentata dai contratti stipulati nel 2019 in cui la cedolare secca è stata applicata anche agli immobili di tipo strumentale, appartenenti alla categoria C/1 con una superficie fino a 600 metri (in questo caso l’aliquota è stata del 21%).

Nel caso in cui si volesse applicare la cedolare secca, bisognerà comunicare tale decisione durante la registrazione del contratto all’Agenzia delle Entrate.

Questa scelta può anche avvenire successivamente, ma senza ricevere i rimborsi delle imposte già versate.

E' essenziale sapere che il canone d’affitto sarà fisso e non verrà interessato da nessun adeguamento, compreso quello dell’Istat.

Come calcolare la cedolare secca

La cedolare secca si calcola sempre sul 100% del canone annuale, ma comunque la tassazione rimane inferiore rispetto a quella ordinaria. Il calcolo ha uno schema fisso:

- L’aliquota è del 10% su quei contratti di locazione a canone concordato stipulati nei capoluoghi di provincia

- L’aliquota è sempre del 10% sui contratti stipulati nei comuni dichiarati in stato d’emergenza perché colpiti da calamità naturali

- È ugualmente pari 10% sui contratti d’affitto per gli studenti universitari

- Il 10% vale anche per gli affitti transitori

- L’aliquota sale al 21% quando la casa è affittata a mercato libero

Come versare la cedolare secca

Per versare i contributi della cedolare secca esistono due modalità:

- L'acconto: durante i primi 12 mesi non si deve versare nulla poiché non sussiste un periodo precedente su cui far valere l’imponibile. Successivamente la cedolare secca corrisponde al 100% dell’imposta dovuta per l’anno precedente

- Il saldo: il pagamento deve essere effettuato entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello di riferimento, oppure entro il 31 luglio con una maggiorazione dello 0,40%. L’importo del saldo è pari al 21%, ma si riduce al 19% nel caso di canone concordato.

Per effettuare il versamento occorre utilizzare il modello F24, optando per due modalità:

- Unica soluzione: entro il 30 novembre, se l’importo da pagare è inferiore a 257,20 euro

- Rate: se l’importo supera i 257,20 euro, il versamento può avvenire in due rate, la prima delle quali pari al 40% dell’acconto dovuto (entro il 30 giugno) e il restante 60% entro il 30 novembre.

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